veryWed 婚後誌

【蔡惠子律師專欄】
遇到租屋問題，該怎麼辦？！

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Q：王先生有間店面出租給小陳經營小吃店，兩人簽了一份租賃契約，約定租賃期間為一年，每月租金三萬元。雙方在租約上簽名蓋章後，王先生並向小陳收了二個月的押租金。不知一個月後，小陳竟以租金太貴為由，以威脅恐嚇的口吻要求降價一半，否則除了不付房租外，還要讓王先生「知道厲害」。王先生從來沒有碰過這種人，一時竟不知道該怎麼好？

A：房屋租賃是社會上最常見之幾種契約之一，也常常產生糾紛，雖然法律(民法第四百二十二條)僅規定不動產租約如期間超過一年時，應訂立書面契約，但如僅以口頭約定而未將條款寫明，將來很有可能在爭議發生時因舉證困難而無法確保自己原有之權益。造成不必要的困擾。

一般租賃契約書面應記載之內容，除租金金額、租賃期間及其他坊間範本皆有之事項外，最好再註明使用之限制例如不得作為違法或危險用途之使用，否則由使用者負完全之責任、對於得否轉租、房屋修繕義務應由何方負擔、相關稅捐及水電費應由何方負擔、契約終止時雙方之權利義務以及如承租人積欠房租時，出租人可否逕就其留置於租賃物內之財產取償等事項也應該事先做明確約定，以達迅速確實保障權益的效果。

一般房屋租賃常因租賃契約到期或終止後，承租人不願搬離而產生紛爭，此等紛爭如經由一般訴訟程序解決，常會有曠日費時的情形，且為此提起訴訟，亦常有不符經濟效益的感覺，因此我國公證法第十三條規定，當事人得請求公證人(包含法院的公證人及民間公證人)做成租用建築物，定有期限並應於期限屆滿時交還之公證書，並載明應逕受強制執行，如此將來即可憑該公證書直接向法院聲請強制執行，省去訴訟之累。

租賃契約簽訂後，除非經過雙方同意，否則原則上任一方是無權要求更改契約內容的，因此契約當事人於簽立房屋租賃契約前，最好仔細考量自身需要及房租金額，謹慎決定租賃期間，並做成書面的租賃契約。

房屋租賃到期或終止後，承租人最主要義務為繳清租金並將房屋交還給出租人，出租人則應將所收押租金退還給承租人。除此之外，雙方還經常會有一些其他義務及請求，舉其要者如：

承租人搬離前已發生之水電費，如其繳費名義人為出租人但約定應由承租人負擔時，承租人亦應繳清該等費用，如承租人未繳水電費，致遭斷水斷電，令出租人尚須繳納另一筆費用以恢復水電時，承租人亦應賠償該等費用；承租人依法應以善良管理人注意，管理承租之房屋，如承租人違反該等義務或因其同居人應負責之事由，致房屋有毀損之情形，承租人都需負賠償責任；如承租人對房屋支出有益之費用，因而增加房屋之價值，出租人知其情事而不為反對之表示者，承租人得以現存之增價額為限，向出租人請求償還其費用等等。

此外，如房屋之承租人於租賃契約終了後尚欠有房租未付清時，依法出租人對於承租人置放於房屋內之物有留置權，得就留置物取償，其行使方式為定六個月以上之期限通知承租人，請其於該期限內清償完畢，否則即拍賣留置物取償或取得所有權。