veryWed 婚後誌

【蔡惠子律師專欄】
買賣房屋糾紛多

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Q：大明與小莉夫妻有間空屋想出售，大明與小莉除了同時與兩家房屋仲介業者簽立非專屬的委託銷售契約外，自己也在網路上刊登房屋出售的訊息。後來有買家在網路上看到資料直接和大明與小莉聯絡，雙方也順利成交，買賣房屋簽約和過戶都是買方自己找代書辦理。大明曾在網路買家出面洽談時打電話給房屋仲介業者說要停賣，但一個月後，某一家房屋仲介業者的業務打電話給大明說買房的人是他的客戶，他之前曾帶買方去看過屋，買方留有看屋的紀錄，因此向大明要成交金額6%的仲介費。

大明與小莉覺得很莫名其妙，仲介帶人看屋的時候他們根本不在場，仲介也從來沒有給他們看屋人的資料，怎麼房子賣了仲介就來要錢？大明與小莉原本打算不加理會，但二、三天後仲介竟然又傳簡訊說要寄存證信函催討，到底大明小莉該不該付款？

A：    委託房屋仲介公司買屋賣屋是社會上常見之現象，但不論是買方或賣方，與仲介公司產生的爭議也非常多。因為房屋買賣涉及的金錢龐大，動輒上千萬甚至上億，因此在處理這類的委託事件時，必須更加謹慎小心，以免橫生枝節，造成破財傷心的後果。

委託仲介公司銷售房屋，最重要的法律憑證就是和仲介公司簽立的不動產委託銷售契約，將來雙方的權利義務主要都是要按照契約規定來辦理，因此，在簽立這項契約時，一定要仔細研讀裡面的條文，如果有不懂或是不清楚的地方，千萬不要草率簽約，寧可將契約帶回去花點時間請教專家，以免將來發生爭議賠錢又受氣。現在市面上仲介公司林立，競爭也很激烈，不怕找不到願意以合理條件承接的仲介公司。

一般而言，與仲介公司簽定委託銷售契約時，最要注意的事項約有委託銷售價格、委託銷售期間、專任委託或非專任委託、佣金給付之金額及條件及可否代收定金等。這些條款必須清楚符合自己的需要，如果不想委託仲介代收定金或買方提出的價格須向賣方做最後確認後始得成交等，都要在契約上寫清楚，以免將來對銷售金額不滿意時，被認定買賣契約已成立而強迫出售。

另外還有給付仲介費的條件也很重要，特別是非專任委託的情形，經常會有買方是自己找上門或是透過其他仲介公司介紹成交時，某些不肖仲介業者仍會要求支付仲介費，要預防這種情形發生，就必須一開始在委託銷售契約上清楚載明什麼情況下要支付仲介費，什麼情況下不用支付仲介費。

內政部在92年曾依據消費者保護法的規定修訂有「不動產委託銷售契約書範本」，其中有一條款是載明，受託人如已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者（但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。）委託人仍應支付約定之服務報酬。

案例中大明和小莉和仲介公司所簽的是非專屬的委託銷售契約，而仲介公司不曾提供大明和小莉仲介客戶的資料，則依內政部不動產委託銷售契約書範本之約定，大明和小莉應該不需要支付仲介費，不過實際情形仍必須視大明、小莉與仲介公司所簽之合約而定。