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先看一下今天的新聞....
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房貸紓困 寬限期可延至5年
更新日期:2008/10/21 04:34 朱漢崙�台北報導

龍頭銀行台銀帶頭房貸紓困，EASY GO房貸優惠專案大放送寬限期延至5年！在銀行董事長，也是銀行公會理事長張秀蓮指示下，台銀已完成相關辦法研議，該案上週五報請常董會通過，除了今年底到期的EASY GO再延長一年，最引人矚目的，就是寬限期從2年一口氣放寬到最長5年，讓民眾藉由該案延長繳息不還本的房屋貸款寬限期，能夠渡過全球經濟大蕭條時期。EASY GO房貸大部份適用大企業員工。


台銀董座張秀蓮提出的這項新版房貸專案，特色在於寬限期最長可放大到5年，正好與副閣揆邱正雄，昨日應允將向銀行公會協調提出，延長還本寬限期等房貸紓困計畫表態，互相呼應。在台銀帶頭示範下，是否將再藉由銀行公會的溝通平台，擴散到其他會員銀行，為下一個令市場矚目的焦點。


這項堪稱台銀最熱賣的房貸專案，此次修正幅度非常大，張秀蓮昨日受訪時，對已行之3年的EASY GO 優惠專案修正重點指出，在適用對象上，「新納入政府捐助比例在50％以上的財團法人、還有民營醫學中心，與區域醫院的正式員工，還有私立學校的老師！」。


另外，配偶50萬元以上年收入者也可適用該專案，張秀蓮也進而指出，「過去只有前低後高的利率，現在我們新加入固定式利率，給房貸戶更多選擇！」


張秀蓮表示，銀行公會協調房貸紓困的工作上，將先了解各會員銀行的房貸逾放等情況是否有惡化跡象，再討論相關因應方式。


而貸款成數儘管從先前的9成限縮為8成，但相對應的是寬限期由原本最長2年，放大到最長5年，以減輕不景氣時的繳款壓力，相對而言更加實惠；除了新客戶當然適用新辦法之外，至於先前辦理的舊客戶，原則上仍可循新案辦法，來以還款成數、利率條件等配套爭取寬限期從2年繼續展延。


過去，EASY GO優惠專案可說是利率等各方面條件最優惠的方案，不過寬限期限制也因而最嚴格，如今在放寬寬限期到最長5年之後，不論是利率，或是寬限期，對打算撐過景氣寒冬，咬牙拚房子的貸款戶而言，都是目前市場上最優惠的房貸專案。


而土銀、合庫，對於無預警失業人口，也將給予協商進行房貸紓困的機會，土銀先前就已提出本金30％延到最後一期再還、寬限期最長可延至5年、還款期間由20年延至30年等因應措施。


合庫則放寬分行或區域中心對失業人口協商展延寬限期的彈性，原則上一次放寬一年，此外，一段期間內的利率調降，也是採納的方式之一。

※完整link版請見： http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371811.html ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓ 密★投資客沒寫在牆上的事！ 投資客裝潢的房子，真的不要買！(除非你很懂裝潢) 傳聞，有人買投資客的房子，屋頂漏水把屋頂打開，才發現上面用個桶子在接水@_@ 傳聞，有人買投資客的房子，住進去之後才發現窗戶一打開，是牆@_@ 以上都是傳聞... 當然世界上還是有好的投資客，但是，除非你幸運遇到，否則.... 別讓傳聞發生在你家XD 只是有點無奈的是，不少好貨都在投資客手上 這究竟是為什麼呢......... 投資客大概會在一個案子上賺多少錢? 不知道.....@@ 要先看他的案件來源，是正常屋主賣出，還是法拍屋 是不是法拍屋，可以上網查詢 ★司法院 法拍查詢 如果投資客是低價標到法拍屋來賣，那可以好好殺價 否則，你可以用比市場成交行情「稍低」的價格，來推算他的成本 投資客會出手，基本上那個房子一定有它的「可造之處」 通常投資客會去撿"便宜"的房子來賣，經過裝潢後，再"高價"賣出(所謂的高低只是比較值)，賺取其中的價差 那，投資客要怎麼找到"便宜"的房子呢？ 1. 跟仲介當好朋友：一有好的案子(便宜又好)，仲介就先聯絡投資客，叫投資客接手，賺取第一次佣金。接著投資客裝潢好，再找同一仲介賣房子，賣得出去，仲介又賺入第二次佣金。投資客與仲介，就是這樣玩的∼不要懷疑.... 2. 找原屋況差的：有些房子，正常買主去看了根本不會要，漏水、壁癌、格局不對、陰暗、潮濕、西曬、髒亂、木板隔間...什麼都來，投資客覺得他可以把房子從麻雀變鳳凰，就會去接。這也是為什麼，我說不要碰投資客的裝潢屋！ 3. 其他的我就不知道了@@a 我不是投資客啊XD 至於投資客的裝潢屋，要怎麼估算它的裝潢成本呢？ 投資客都有「長期配合」的「木工師傅或工頭」 有投資案，就給同一批人做，所以真的大同小異，超好笑 (我們在看同一區房子時，看到後來都知道哪間大概又是某投資客找同一工人做的裝潢，電視背板如出一轍，笑死了~) 長期配合，壓低價格！ 據說裝潢業有些師傅是「因為有良心所以不接投資客的案子」的 如果同樣是木材... 一片大陸製的氧化鎂板130元，跟一片日本製的矽酸鈣板260元，你覺得投資客會用哪個？ 裝潢的品質如何，絕對不是用眼睛看外觀看得出來的，除非你把它拆掉 ∼ 基本上投資客裝潢成本，一坪1萬，很正常 多一點，了不起一坪2萬！ 如果他說百萬裝潢，真的，聽聽笑笑就好XD 最實際的，還是把錢省下自己裝潢、自己控管品質。 基本上... 投資客跟仲介買房子，佣金1% 投資客讓仲介賣房子，佣金2% 這是因為長期配合....有錢大家賺囉!! 再來，如果你要買15年以上的房子，最好問清楚： ．電線是否全部換新過？ ．冷熱水管是否全部換新過？ 要殺投資客裝潢屋，有個藉口很好用： 「裝潢得實在太醜，全部敲掉還得花我一大筆錢！」 最後直接分享我們那間後來沒買的案例： 我們之前看上那間，也是投資客裝潢屋，我估算(後來別的仲介也幫我估過~ 差不多)他成本N萬，他開價N+220萬...後來自降到N+180萬....我們出價 N+50.....最後加到N+70...那間我預估N+70~80可以成交。 最最後又有人看上那間，據說以N+100左右成交。 我不是投資客，實在無法得知他賺多少，不過基本上70萬跑不掉。 各位可以參考∼這中間的價差^^" 套句內行人的話：「投資客賺10%，算很遜的！！」 (當然這是景氣好的時候) 像現在，房地產景氣這麼低迷，投資客就算賠錢都要拋售的∼ (產權上可以看到銀行估算可貸多少，但那個絕對僅供參考) 有些仲介你問他，我應該開價多少去談談看？ 他如果說，一般都開9成去談，你就可以直接把那個業務out了！ (他們很愛說9折啦..) 7~8折往上慢慢加差不多，總之要先了解附近成交行情捏~ 阿貓

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★完整link版請見： http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓ ▍仲介費 仲介行情價，賣方付4%，買方付2% 政府規定買賣雙方仲介費總額不得超過6% 但現在仲介業競爭激烈，很多都是買方1%...這都是可以談的 等確認想買哪間後，再來跟仲介殺成1%(如果妳是買方) 仲介不會希望到手的鴨子飛掉的:) 而基本上仲介的最大目的也是「成交」而非「賣高」，因為成交才有佣金收入 拖越久，對仲介越不利(怕案子被同事搶走，或被其他仲介業者搶走) ▍買方應付的其他費用 ．銀行房貸手續費3,000~5,000(可跟銀行談，用力談可省下) ．火險+地震險(貸款時銀行會同時辦理) ．契稅 ．印花稅 ．代書費約14,000 「契稅」會因屋齡、地段、樓層、使用區分....而有不同(需要代書細算) ★房屋買賣稅金計算 ★各種應繳稅費算法 (這部份丟給代書去算就好了) 仲介都會有配合的代書，只要你找的仲介不是什麼阿哩不答的，不會有問題 但強烈建議要找有『履約保證』的仲介，以保障自己付出去的每一塊錢!! ★什麼是履約保證 ▍找仲介帶看 絕對絕對要列出看屋條件，且覺得不太合適的就直接刪掉 否則仲介為了增加成交機率，都亂帶看的，很累人orz 如果案件是聯賣的，記得找ABCDE等仲介帶看... ex: 某間屋子給信義、永慶、21世紀、台灣房屋..多家賣，這叫「聯賣」，就找各家都帶看，也可以找親戚幫忙裝成偽客戶，刺探行情 如果案件是某一間仲介獨賣的，記得找ABCDE業務帶看... ex: 仲介若拿到專任約，也就是只能他們這家仲介賣。例如，永慶拿到某戶專任約，信義就不可能去賣那戶。但是！！永慶在同一區不可能只有一家分店，可在各家分店找不同業務帶看XD，目的同樣是為了刺探行情 (仲介業自相殘殺本來就各憑本事) 通常仲介與屋主的合約簽三個月，三個月沒賣掉再續約~ ▍成交行情查找 成交行情真的只能供參考啦，但是千萬不能不參考XD ★內政部地政司 房地交易價格查詢 ★BQhouse 法拍屋 成交行情 •台灣不動產交易中心 •信義房屋 成交行情 •永慶房屋 成交行情 其中，法拍屋的行情絕對是低於市場標準的，但是如果一個區域的法拍屋多、價格又極低，絕對會拉低該區一般房屋交易行情!! 也有不少投資客是撿法拍屋賣的呢... ▍仲介最愛演的戲 不外乎~ ．找假客戶讓你緊張 ．買賣方價差還很大就拉你去跟屋主「當面談」，其實最大目的在於「告訴賣方說，看~我有幫你找到客戶喔」 ．要你趕快下斡旋 以上都算正常的競爭手段，太偏門、太惡劣的也是有，我就不分享了 有興趣上智邦、知識+...都會有人講 ★什麼是斡旋金?什麼是要約書? (阿貓附註：基本上要約書有政府保障，但是仲介喜歡買方下斡旋，因為時效性較佳。何謂時效性佳？就是馬上看得到錢，且因雙方發生糾紛時，若是簽要約書，法律上的審理程序較久。這段附註是我的理解，有錯請指正！) 屋主自售哪裡找 ★奇集集 ★奇摩拍賣 不過...上面其實有很多仲介偽裝成屋主自售 還是要接觸了才知道~ N大保證到底保證了啥？ 關於房仲業者祭出「N大保證」，我為大家說明一下： 並不是『保證沒有』，只是「萬一有問題就賠償」 舉例： Ａ保證「非海砂屋、非輻射屋」 房仲業者會依哪個年份、哪個地區建造的房子去"推測"非海砂屋、非輻射屋，事實上並未經過檢驗 真的要檢驗、讓自己安心的話，要自費檢驗 ★別讓輻射屋、海砂屋壞了成家大計 Ｑ：海砂屋之標準如何認定？何處可辦理檢測？ Ａ：一、混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下：鋼筋混凝土（所處環境須做耐久考慮者）0.3kg/m3 　　二、細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下：混凝土0.024百分比 　　三、檢驗單位：a.工研院 4.土木技師公會，費用約四千到五千元，時間約一到二星期。 Ｑ：輻射屋檢測單位？ Ａ：１．輻射防護協會　　聯絡電話：035-722224 　　２．輻新公司　　　　聯絡電話：02-7363656 　　３．華鈞公司　　　　聯絡電話：02-3688182 　　４．貝克西弗公司　　聯絡電話：02-7029086 　　（除原子能委員會免費外，餘均依坪數大小收費） ★資料來源 Ｂ保證「非凶宅」 之前新聞就出現過好幾次，某大仲介賣到兇宅，被屋主告上法院 這種事，問當地警局，可以查出有沒有發生過命案(自殺、他殺) 另外左鄰右舍可以問出有沒有人在裡面自然死亡過(老死病死) 所以要雙管齊下..... Ｃ保証「不漏水」，事實上是『漏水保固制度』 意思是，不保證不漏水喔，只保證有漏賠你錢喔 漏不漏水要看大雨、颱風過後，而漏水保固只保固半年其實很不合理 這也是為什麼建議大家買"裸屋"而非投資客裝潢屋 才能觀察有沒有水痕、壁癌 仲介都是火堆滾過來、火圈跳過來的 找房子那陣子真的碰到很多老油條+不誠懇的仲介老手 也碰到不少嫩咖+狀況外的仲介新手 唯一一個讓我跟阿狗很喜歡的仲介，是帶我們找到這間房子的仲介 很有經驗、很有熱忱，而且很誠實 他跟我們說了很多關於投資客的利潤分析 下回分曉跟大家分享吧^^ To Be Continued.. ★完整link版請見： http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html 寫得粉辛苦的∼阿貓

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