★完整link版請見：
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▍仲介費

仲介行情價，賣方付4%，買方付2%
政府規定買賣雙方仲介費總額不得超過6%
但現在仲介業競爭激烈，很多都是買方1%...這都是可以談的

等確認想買哪間後，再來跟仲介殺成1%(如果妳是買方)

仲介不會希望到手的鴨子飛掉的:)
而基本上仲介的最大目的也是「成交」而非「賣高」，因為成交才有佣金收入
拖越久，對仲介越不利(怕案子被同事搶走，或被其他仲介業者搶走)



▍買方應付的其他費用

．銀行房貸手續費3,000~5,000(可跟銀行談，用力談可省下)
．火險+地震險(貸款時銀行會同時辦理)
．契稅
．印花稅
．代書費約14,000
「契稅」會因屋齡、地段、樓層、使用區分....而有不同(需要代書細算)
★房屋買賣稅金計算
★各種應繳稅費算法 (這部份丟給代書去算就好了)

仲介都會有配合的代書，只要你找的仲介不是什麼阿哩不答的，不會有問題
但強烈建議要找有『履約保證』的仲介，以保障自己付出去的每一塊錢!!
★什麼是履約保證



▍找仲介帶看

絕對絕對要列出看屋條件，且覺得不太合適的就直接刪掉
否則仲介為了增加成交機率，都亂帶看的，很累人orz

如果案件是聯賣的，記得找ABCDE等仲介帶看...
ex: 某間屋子給信義、永慶、21世紀、台灣房屋..多家賣，這叫「聯賣」，就找各家都帶看，也可以找親戚幫忙裝成偽客戶，刺探行情
如果案件是某一間仲介獨賣的，記得找ABCDE業務帶看...
ex: 仲介若拿到專任約，也就是只能他們這家仲介賣。例如，永慶拿到某戶專任約，信義就不可能去賣那戶。但是！！永慶在同一區不可能只有一家分店，可在各家分店找不同業務帶看XD，目的同樣是為了刺探行情 (仲介業自相殘殺本來就各憑本事)

通常仲介與屋主的合約簽三個月，三個月沒賣掉再續約~



▍成交行情查找


成交行情真的只能供參考啦，但是千萬不能不參考XD
★內政部地政司 房地交易價格查詢
★BQhouse 法拍屋 成交行情
•台灣不動產交易中心
•信義房屋 成交行情
•永慶房屋 成交行情
其中，法拍屋的行情絕對是低於市場標準的，但是如果一個區域的法拍屋多、價格又極低，絕對會拉低該區一般房屋交易行情!!
也有不少投資客是撿法拍屋賣的呢...



▍仲介最愛演的戲

不外乎~
．找假客戶讓你緊張
．買賣方價差還很大就拉你去跟屋主「當面談」，其實最大目的在於「告訴賣方說，看~我有幫你找到客戶喔」
．要你趕快下斡旋
以上都算正常的競爭手段，太偏門、太惡劣的也是有，我就不分享了
有興趣上智邦、知識+...都會有人講
★什麼是斡旋金?什麼是要約書?
(阿貓附註：基本上要約書有政府保障，但是仲介喜歡買方下斡旋，因為時效性較佳。何謂時效性佳？就是馬上看得到錢，且因雙方發生糾紛時，若是簽要約書，法律上的審理程序較久。這段附註是我的理解，有錯請指正！)



屋主自售哪裡找

★奇集集
★奇摩拍賣
不過...上面其實有很多仲介偽裝成屋主自售
還是要接觸了才知道~




N大保證到底保證了啥？


關於房仲業者祭出「N大保證」，我為大家說明一下：
並不是『保證沒有』，只是「萬一有問題就賠償」
舉例：

Ａ保證「非海砂屋、非輻射屋」
房仲業者會依哪個年份、哪個地區建造的房子去"推測"非海砂屋、非輻射屋，事實上並未經過檢驗
真的要檢驗、讓自己安心的話，要自費檢驗
★別讓輻射屋、海砂屋壞了成家大計


Ｑ：海砂屋之標準如何認定？何處可辦理檢測？
Ａ：一、混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下：鋼筋混凝土（所處環境須做耐久考慮者）0.3kg/m3
　　二、細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下：混凝土0.024百分比
　　三、檢驗單位：a.工研院 4.土木技師公會，費用約四千到五千元，時間約一到二星期。

Ｑ：輻射屋檢測單位？
Ａ：１．輻射防護協會　　聯絡電話：035-722224
　　２．輻新公司　　　　聯絡電話：02-7363656
　　３．華鈞公司　　　　聯絡電話：02-3688182
　　４．貝克西弗公司　　聯絡電話：02-7029086
　　（除原子能委員會免費外，餘均依坪數大小收費）

★資料來源


Ｂ保證「非凶宅」
之前新聞就出現過好幾次，某大仲介賣到兇宅，被屋主告上法院
這種事，問當地警局，可以查出有沒有發生過命案(自殺、他殺)
另外左鄰右舍可以問出有沒有人在裡面自然死亡過(老死病死)
所以要雙管齊下.....


Ｃ保証「不漏水」，事實上是『漏水保固制度』
意思是，不保證不漏水喔，只保證有漏賠你錢喔
漏不漏水要看大雨、颱風過後，而漏水保固只保固半年其實很不合理
這也是為什麼建議大家買"裸屋"而非投資客裝潢屋
才能觀察有沒有水痕、壁癌

仲介都是火堆滾過來、火圈跳過來的
找房子那陣子真的碰到很多老油條+不誠懇的仲介老手
也碰到不少嫩咖+狀況外的仲介新手
唯一一個讓我跟阿狗很喜歡的仲介，是帶我們找到這間房子的仲介
很有經驗、很有熱忱，而且很誠實

他跟我們說了很多關於投資客的利潤分析
下回分曉跟大家分享吧^^

To Be Continued..


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寫得粉辛苦的∼阿貓 		1224081430_c5459c0b3ffe6ea95d42978d2287c599.jpeg