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密★投資客沒寫在牆上的事！





投資客裝潢的房子，真的不要買！(除非你很懂裝潢)

傳聞，有人買投資客的房子，屋頂漏水把屋頂打開，才發現上面用個桶子在接水@_@
傳聞，有人買投資客的房子，住進去之後才發現窗戶一打開，是牆@_@
以上都是傳聞...

當然世界上還是有好的投資客，但是，除非你幸運遇到，否則....
別讓傳聞發生在你家XD

只是有點無奈的是，不少好貨都在投資客手上
這究竟是為什麼呢.........

投資客大概會在一個案子上賺多少錢? 不知道.....@@
要先看他的案件來源，是正常屋主賣出，還是法拍屋
是不是法拍屋，可以上網查詢
★司法院 法拍查詢

如果投資客是低價標到法拍屋來賣，那可以好好殺價
否則，你可以用比市場成交行情「稍低」的價格，來推算他的成本

投資客會出手，基本上那個房子一定有它的「可造之處」
通常投資客會去撿"便宜"的房子來賣，經過裝潢後，再"高價"賣出(所謂的高低只是比較值)，賺取其中的價差

那，投資客要怎麼找到"便宜"的房子呢？
1. 跟仲介當好朋友：一有好的案子(便宜又好)，仲介就先聯絡投資客，叫投資客接手，賺取第一次佣金。接著投資客裝潢好，再找同一仲介賣房子，賣得出去，仲介又賺入第二次佣金。投資客與仲介，就是這樣玩的∼不要懷疑....
2. 找原屋況差的：有些房子，正常買主去看了根本不會要，漏水、壁癌、格局不對、陰暗、潮濕、西曬、髒亂、木板隔間...什麼都來，投資客覺得他可以把房子從麻雀變鳳凰，就會去接。這也是為什麼，我說不要碰投資客的裝潢屋！
3. 其他的我就不知道了@@a 我不是投資客啊XD

至於投資客的裝潢屋，要怎麼估算它的裝潢成本呢？

投資客都有「長期配合」的「木工師傅或工頭」
有投資案，就給同一批人做，所以真的大同小異，超好笑
(我們在看同一區房子時，看到後來都知道哪間大概又是某投資客找同一工人做的裝潢，電視背板如出一轍，笑死了~)
長期配合，壓低價格！
據說裝潢業有些師傅是「因為有良心所以不接投資客的案子」的

如果同樣是木材...
一片大陸製的氧化鎂板130元，跟一片日本製的矽酸鈣板260元，你覺得投資客會用哪個？
裝潢的品質如何，絕對不是用眼睛看外觀看得出來的，除非你把它拆掉

∼

基本上投資客裝潢成本，一坪1萬，很正常
多一點，了不起一坪2萬！
如果他說百萬裝潢，真的，聽聽笑笑就好XD
最實際的，還是把錢省下自己裝潢、自己控管品質。


基本上...
投資客跟仲介買房子，佣金1%
投資客讓仲介賣房子，佣金2%
這是因為長期配合....有錢大家賺囉!!

再來，如果你要買15年以上的房子，最好問清楚：
．電線是否全部換新過？
．冷熱水管是否全部換新過？

要殺投資客裝潢屋，有個藉口很好用：
「裝潢得實在太醜，全部敲掉還得花我一大筆錢！」



最後直接分享我們那間後來沒買的案例：
我們之前看上那間，也是投資客裝潢屋，我估算(後來別的仲介也幫我估過~

差不多)他成本N萬，他開價N+220萬...後來自降到N+180萬....我們出價

N+50.....最後加到N+70...那間我預估N+70~80可以成交。
最最後又有人看上那間，據說以N+100左右成交。
我不是投資客，實在無法得知他賺多少，不過基本上70萬跑不掉。

各位可以參考∼這中間的價差^^"
套句內行人的話：「投資客賺10%，算很遜的！！」
(當然這是景氣好的時候)

像現在，房地產景氣這麼低迷，投資客就算賠錢都要拋售的∼
(產權上可以看到銀行估算可貸多少，但那個絕對僅供參考)

有些仲介你問他，我應該開價多少去談談看？
他如果說，一般都開9成去談，你就可以直接把那個業務out了！

(他們很愛說9折啦..)

7~8折往上慢慢加差不多，總之要先了解附近成交行情捏~




阿貓 		1224180893_546688af96d3d970e73a66ea1f60eaf5.jpeg