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密★投資客沒寫在牆上的事!





投資客裝潢的房子,真的不要買!(除非你很懂裝潢)

傳聞,有人買投資客的房子,屋頂漏水把屋頂打開,才發現上面用個桶子在接水@_@
傳聞,有人買投資客的房子,住進去之後才發現窗戶一打開,是牆@_@
以上都是傳聞...

當然世界上還是有好的投資客,但是,除非你幸運遇到,否則....
別讓傳聞發生在你家XD

只是有點無奈的是,不少好貨都在投資客手上
這究竟是為什麼呢.........

投資客大概會在一個案子上賺多少錢? 不知道.....@@
要先看他的案件來源,是正常屋主賣出,還是法拍屋
是不是法拍屋,可以上網查詢
★司法院 法拍查詢

如果投資客是低價標到法拍屋來賣,那可以好好殺價
否則,你可以用比市場成交行情「稍低」的價格,來推算他的成本

投資客會出手,基本上那個房子一定有它的「可造之處」
通常投資客會去撿"便宜"的房子來賣,經過裝潢後,再"高價"賣出(所謂的高低只是比較值),賺取其中的價差

那,投資客要怎麼找到"便宜"的房子呢?
1. 跟仲介當好朋友:一有好的案子(便宜又好),仲介就先聯絡投資客,叫投資客接手,賺取第一次佣金。接著投資客裝潢好,再找同一仲介賣房子,賣得出去,仲介又賺入第二次佣金。投資客與仲介,就是這樣玩的∼不要懷疑....
2. 找原屋況差的:有些房子,正常買主去看了根本不會要,漏水、壁癌、格局不對、陰暗、潮濕、西曬、髒亂、木板隔間...什麼都來,投資客覺得他可以把房子從麻雀變鳳凰,就會去接。這也是為什麼,我說不要碰投資客的裝潢屋!
3. 其他的我就不知道了@@a 我不是投資客啊XD

至於投資客的裝潢屋,要怎麼估算它的裝潢成本呢?

投資客都有「長期配合」的「木工師傅或工頭」
有投資案,就給同一批人做,所以真的大同小異,超好笑
(我們在看同一區房子時,看到後來都知道哪間大概又是某投資客找同一工人做的裝潢,電視背板如出一轍,笑死了~)
長期配合,壓低價格!
據說裝潢業有些師傅是「因為有良心所以不接投資客的案子」的

如果同樣是木材...
一片大陸製的氧化鎂板130元,跟一片日本製的矽酸鈣板260元,你覺得投資客會用哪個?
裝潢的品質如何,絕對不是用眼睛看外觀看得出來的,除非你把它拆掉



基本上投資客裝潢成本,一坪1萬,很正常
多一點,了不起一坪2萬!
如果他說百萬裝潢,真的,聽聽笑笑就好XD
最實際的,還是把錢省下自己裝潢、自己控管品質。


基本上...
投資客跟仲介買房子,佣金1%
投資客讓仲介賣房子,佣金2%
這是因為長期配合....有錢大家賺囉!!

再來,如果你要買15年以上的房子,最好問清楚:
.電線是否全部換新過?
.冷熱水管是否全部換新過?

要殺投資客裝潢屋,有個藉口很好用:
「裝潢得實在太醜,全部敲掉還得花我一大筆錢!」



最後直接分享我們那間後來沒買的案例:
我們之前看上那間,也是投資客裝潢屋,我估算(後來別的仲介也幫我估過~

差不多)他成本N萬,他開價N+220萬...後來自降到N+180萬....我們出價

N+50.....最後加到N+70...那間我預估N+70~80可以成交。
最最後又有人看上那間,據說以N+100左右成交。
我不是投資客,實在無法得知他賺多少,不過基本上70萬跑不掉。

各位可以參考∼這中間的價差^^"
套句內行人的話:「投資客賺10%,算很遜的!!」
(當然這是景氣好的時候)

像現在,房地產景氣這麼低迷,投資客就算賠錢都要拋售的∼
(產權上可以看到銀行估算可貸多少,但那個絕對僅供參考)

有些仲介你問他,我應該開價多少去談談看?
他如果說,一般都開9成去談,你就可以直接把那個業務out了!

(他們很愛說9折啦..)

7~8折往上慢慢加差不多,總之要先了解附近成交行情捏~




阿貓
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