• 未分類
  • 未分類

密★仲介沒寫在臉上的事!



文章10856

活動0

發表日期2008年10月15日

2008-10-15
★完整link版請見:
http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

▍仲介費

仲介行情價,賣方付4%,買方付2%
政府規定買賣雙方仲介費總額不得超過6%
但現在仲介業競爭激烈,很多都是買方1%...這都是可以談的

等確認想買哪間後,再來跟仲介殺成1%(如果妳是買方)

仲介不會希望到手的鴨子飛掉的:)
而基本上仲介的最大目的也是「成交」而非「賣高」,因為成交才有佣金收入
拖越久,對仲介越不利(怕案子被同事搶走,或被其他仲介業者搶走)



▍買方應付的其他費用

.銀行房貸手續費3,000~5,000(可跟銀行談,用力談可省下)
.火險+地震險(貸款時銀行會同時辦理)
.契稅
.印花稅
.代書費約14,000
「契稅」會因屋齡、地段、樓層、使用區分....而有不同(需要代書細算)
★房屋買賣稅金計算
★各種應繳稅費算法 (這部份丟給代書去算就好了)

仲介都會有配合的代書,只要你找的仲介不是什麼阿哩不答的,不會有問題
但強烈建議要找有『履約保證』的仲介,以保障自己付出去的每一塊錢!!
★什麼是履約保證



▍找仲介帶看

絕對絕對要列出看屋條件,且覺得不太合適的就直接刪掉
否則仲介為了增加成交機率,都亂帶看的,很累人orz

如果案件是聯賣的,記得找ABCDE等仲介帶看...
ex: 某間屋子給信義、永慶、21世紀、台灣房屋..多家賣,這叫「聯賣」,就找各家都帶看,也可以找親戚幫忙裝成偽客戶,刺探行情
如果案件是某一間仲介獨賣的,記得找ABCDE業務帶看...
ex: 仲介若拿到專任約,也就是只能他們這家仲介賣。例如,永慶拿到某戶專任約,信義就不可能去賣那戶。但是!!永慶在同一區不可能只有一家分店,可在各家分店找不同業務帶看XD,目的同樣是為了刺探行情 (仲介業自相殘殺本來就各憑本事)

通常仲介與屋主的合約簽三個月,三個月沒賣掉再續約~



▍成交行情查找


成交行情真的只能供參考啦,但是千萬不能不參考XD
★內政部地政司 房地交易價格查詢
★BQhouse 法拍屋 成交行情
•台灣不動產交易中心
•信義房屋 成交行情
•永慶房屋 成交行情
其中,法拍屋的行情絕對是低於市場標準的,但是如果一個區域的法拍屋多、價格又極低,絕對會拉低該區一般房屋交易行情!!
也有不少投資客是撿法拍屋賣的呢...



▍仲介最愛演的戲

不外乎~
.找假客戶讓你緊張
.買賣方價差還很大就拉你去跟屋主「當面談」,其實最大目的在於「告訴賣方說,看~我有幫你找到客戶喔」
.要你趕快下斡旋
以上都算正常的競爭手段,太偏門、太惡劣的也是有,我就不分享了
有興趣上智邦、知識+...都會有人講
★什麼是斡旋金?什麼是要約書?
(阿貓附註:基本上要約書有政府保障,但是仲介喜歡買方下斡旋,因為時效性較佳。何謂時效性佳?就是馬上看得到錢,且因雙方發生糾紛時,若是簽要約書,法律上的審理程序較久。這段附註是我的理解,有錯請指正!)



屋主自售哪裡找

★奇集集
★奇摩拍賣
不過...上面其實有很多仲介偽裝成屋主自售
還是要接觸了才知道~




N大保證到底保證了啥?


關於房仲業者祭出「N大保證」,我為大家說明一下:
並不是『保證沒有』,只是「萬一有問題就賠償」
舉例:

A保證「非海砂屋、非輻射屋」
房仲業者會依哪個年份、哪個地區建造的房子去"推測"非海砂屋、非輻射屋,事實上並未經過檢驗
真的要檢驗、讓自己安心的話,要自費檢驗
★別讓輻射屋、海砂屋壞了成家大計


Q:海砂屋之標準如何認定?何處可辦理檢測?
A:一、混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下:鋼筋混凝土(所處環境須做耐久考慮者)0.3kg/m3
  二、細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下:混凝土0.024百分比
  三、檢驗單位:a.工研院 4.土木技師公會,費用約四千到五千元,時間約一到二星期。

Q:輻射屋檢測單位?
A:1.輻射防護協會  聯絡電話:035-722224
  2.輻新公司    聯絡電話:02-7363656
  3.華鈞公司    聯絡電話:02-3688182
  4.貝克西弗公司  聯絡電話:02-7029086
  (除原子能委員會免費外,餘均依坪數大小收費)

★資料來源


B保證「非凶宅」
之前新聞就出現過好幾次,某大仲介賣到兇宅,被屋主告上法院
這種事,問當地警局,可以查出有沒有發生過命案(自殺、他殺)
另外左鄰右舍可以問出有沒有人在裡面自然死亡過(老死病死)
所以要雙管齊下.....


C保証「不漏水」,事實上是『漏水保固制度』
意思是,不保證不漏水喔,只保證有漏賠你錢喔
漏不漏水要看大雨、颱風過後,而漏水保固只保固半年其實很不合理
這也是為什麼建議大家買"裸屋"而非投資客裝潢屋
才能觀察有沒有水痕、壁癌

仲介都是火堆滾過來、火圈跳過來的
找房子那陣子真的碰到很多老油條+不誠懇的仲介老手
也碰到不少嫩咖+狀況外的仲介新手
唯一一個讓我跟阿狗很喜歡的仲介,是帶我們找到這間房子的仲介
很有經驗、很有熱忱,而且很誠實

他跟我們說了很多關於投資客的利潤分析
下回分曉跟大家分享吧^^

To Be Continued..


★完整link版請見:
http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html




寫得粉辛苦的∼阿貓
1224081430_c5459c0b3ffe6ea95d42978d2287c599.jpeg
  • 加入最愛

  • 檢舉文章

  • Line分享

  • FB分享

文章41

活動0

發表日期2008年10月15日

HELLO~
仲介說的聯賣應該是指
假設是a仲介公司的專任約但客戶是b仲介公司的
由b公司帶去看屋才是聯賣

很多家仲介公司都在賣的~那個叫一般約唷
檢舉此篇回覆

文章10856

活動0

發表日期2008年10月16日

哈囉dear0824..

我的理解是,仲介簽的約分為「專任約」與「一般約」兩種。

一般約就是聯賣,就是所有拿到屋主委託的仲介都可賣,EX: 永慶..信義..21世紀..東森..台灣..住商....(看屋主找了幾家聯賣),甚至屋主也可以自己賣。

若是永慶的專任約,其他所有仲介(: 永慶..信義..21世紀..東森..台灣..住商....)就不可能去碰那個案子,也不可能由其他所有仲介帶買方去看,連屋主都不能自己賣。

我的理解有沒有錯誤呢^^?
或是我的說法有什麼錯誤的地方?

謝謝指教喔.....

另找到一篇文章可供參考: http://kspacey.pixnet.net/blog/post/11416627




阿貓
檢舉此篇回覆

文章41

活動0

發表日期2008年10月16日

hello阿喵
一般約是這樣沒錯唷
但是專任約的話應該是說
假設是永X簽的專任約,其它公司就不能去踩線
也就是私下找屋主
但是其它公司可以和永X說有客戶喜歡要看然後去和永X借鑰匙~這也叫聯賣
不能說是連屋主自己本身都不能賣,而是大部份屋主會留自己的電話,其它仲介公司也有可能看到電話自己打去問
那這樣的話簽了專任合約書就也沒效果啦~^^

應該是醬啦
檢舉此篇回覆
感謝您,於veryWed分享您寶貴的經驗,送出前請詳閱以下條款: