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討教與仲介交手的招數



Lv1 sywu

文章356

活動0

發表日期2007年11月14日

2007-11-14

老公的阿媽因為某種原因來跟我們住,再加上慈慈出生
原來我們住的空間已經嫌小,目前跟老公積極看房中

這兩天我們看中一棟,陰錯陽差之下
才發現這棟房子委由兩家仲介銷售
兩家都帶我們去看過,兩家開的價錢差了五十萬
這...擺明了要叫我們狠狠大開殺戒嘛!!!

唉,碰到這種事真的好困擾
有點不太敢相信仲介
第一家仲介價格開得高
第二家仲介價格開得低,但是業務員看來不太老實
一聽到我想去看這個房子
就告訴我已經有別的客人快成交了
但是....因為這棟房子就在我租屋的社區裡面
我很清楚這棟房子已經空了多久了
怎麼會忽然之間就變的這麼搶手?

我想請問一下
一般來說,房子的開價和成交價之間大概有多少的差距?
還有,要怎樣殺才顯得「有誠意」?

第一次買房子,完全沒有經驗
這麼大的投資,可要多做點功課

拜託各位水水傾囊相授了
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文章25724

活動0

發表日期2007年11月14日


就丟給他一個最低的價錢,可以成交就買,

不能就算了,誠心建議你不必跟仲介講太多,

他們永遠會告訴你賣方多惜售,買方有多踴躍,

就是用這種方式"釣魚"才能有"百萬年薪",

靜下心來,打量好周邊行情,再往下折一些,

出價後,可以就可以,不行頂多再加一點,

買房須緣分,幾百上千萬的價錢,切忌聽信"行情大好"之言.....
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文章12614

活動0

發表日期2007年11月14日

跟房子附近的鄰居做好朋友
可以打探這附近的行情
也可以了解前屋主的狀況
看看屋子之前的使用情形
如果買成了,也多了個好鄰居
如果買不成,也多了個好朋友
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文章434

活動0

發表日期2007年11月14日

建議你可以說坦白點

對可以信賴的仲介提你希望的價格
(當然這個價格是比你可以接受的價格再低一些)

仲介一定會再回頭找賣方談的
因為仲介在媒體上po出來是希望可以賣好的價格
但往往賣方仍會有點"伸縮"的可接受價格

有時侯,急反而會對錢過不去
因為當買主很急時,賣方都不會馬上將價格down下來

另外,寧可找知名度大一點的仲介公司
免得很多跑單幫的"店東"
會來破壞行情,而且把整個交易弄得很不愉快

供你參考 ∼

ami
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Lv1 gazwa

文章7097

活動0

發表日期2007年11月14日

我以前是房仲
給你幾點意見做參考

1.
你可以多詢問附近有無最近成交的案例
每坪買了多少
一般來說成交價就是行情價
你可以大概估算
你們要買的房子底價在什麼地方
當然屋齡..停車位..華廈..公寓..透天..店住..
都會有影響
你可以拿最近一年或半年成交
且房子狀況差別不大的來比較

2.
開價高的業者因為預期結果
知道你們會殺價所以會將開價開高
你們殺得越少他們賺得越多
服務費用照趴數算成交價高
賺得當然就多了

開價低的業者也是因為預期結果
知道開價低較容易吸引到客人
等客人出價時再斡旋去跟屋主談
所以很多開價低的並不是屋主賣屋的期許價格
業者只是想透過手段先讓買家開價
並同意斡旋
然後再去找屋主談
由於不是屋主期許價格
所以通常成交機會不大
如果真的要買
價錢通常不會差太多也無法殺太多
而業者可以藉此試探出屋主心中的最底線價格
再從眾多喜歡此房子的客戶中
找一個價錢較接近
比較容易成交的來談
其他人業者就會建議你找其他物件看看

3.
業務員不老實
其實很多仲介都是這樣
他們會耍一些小手段
把你們逼到一個極限
很可能你們趕著買下來了

有哪些小手段是仲介業者會用的
我來說明一下

a.像是找同事或朋友冒充買家看屋..
並挑和你們看屋的同一時間看屋
然後在你們面前表示很喜歡這房子
希望想下訂之類的話

b.莫名其妙的跟你說這房子快成交之類的話

c.在你們看完房子有滿意後...
他會告訴你們已經有人斡旋在談希望你們也能夠開價出斡

d.故意把價錢開很低...吸引你們出斡跟屋主去談...等等

3.
因為房仲競爭激烈...
所以有時賣的物件不見得有和屋主簽訂專任契約
也就是說其他仲介也可以賣
甚至屋主本身也可以賣
你可以透過地址請人或自己到地政去查資料
或是向附近鄰居探聽
查到屋主的聯絡資料後
如果聯絡得到屋主
再和屋主確定有無和業者簽約
如果沒有
你們就可以和屋主私下談
這樣雙方都可以省下房仲費用
也許談到的價錢會比仲介來得低
如果有
那就問問屋主約期多久
若是這期間都沒賣掉
請屋主先不要給仲介續約
給你們機會談看看
當然
還是要談到雙方都能夠接受的價錢
才有成交的機會
如果沒辦法就放棄吧

4.
看屋時請將屋子的缺點毫不客氣的說出來
越多越好
讓仲介業者能有理由對屋主殺價
原則上殺價不用太客氣
因為太誇張的話
仲介會直接告訴你不可能成交
你也可以藉著每次殺價時
判斷屋主底價大概在什麼地方

5.
斡旋時請儘量拿出你的誠意來
多一點斡旋金讓業者去談
要讓屋主知道你有買屋的誠意和決心
錢越多會越好談
如果價錢只差了一點點
屋主會願意降一點價錢
讓自己房子能夠賣出去
當然他不希望讓最佳的機會跑掉
如果斡旋沒有成功
斡旋金會退還給你的
假如在斡旋過程中有狀況發生
業者要跟你強迫收取費用
或私吞斡旋金
請報警並到仲介商業同業公會和消基會申訴
前提是此仲介業者需為合法的業者
如果你是透過非法的代書或中人
那就只能報警處理

6.
買房子請找合法的仲介業者
並請仲介人員出示營業員資格的證件
因為合法的仲介業者公司
一樣會有菜鳥
菜鳥不見得有上過專業課程取得房仲營業員資格
因為今年度如果趕不上上課時間的話
就要等到下一次才能上課
所以菜鳥並不俱備專業能力
在整個房屋買賣的過程中
會有很多狀況發生
且由於經驗不足
很容易讓交易失敗
建議找看起來負責且信得過並有專業能力
的仲介人員幫你服務

7.
和仲介業者談服務費用時
若業者願意讓你殺價
請一定要簽定契約書
黑底白字賴不掉
免得交易完成後
業者耍賴不認帳

8.
看房子時請不要去看重新整理且裝潢過的房子
因為這種房子大部份都是投資客的房子
投資客的房子都有個特色
就是裝潢弄得富麗堂皇
可能又送廚具又送家具的
個人不建議
不建議的原因是
投資客講難聽點就是投機客
便宜買下法拍屋裝潢整理後再以高價賣出
我以前當房仲時只要是投資客的房子我都不碰
投資客的房子問題很多
可能住了沒幾年
掉漆漏水樣樣都來
甚至把裝潢拆掉後
發現牆壁可能有龜裂
房屋管線設計有問題
嚴重一點
可能部份建築還有違建的問題存在
這些東西買方不可能在第一時間發現
事後發現要告
往往都不了了之
因為房屋買賣都是以"現況交屋"
這在很多買賣契約上都會註明的
吃虧的通常是消費者
當你氣得牙養養時
已經是來不及了
所以切記
看投資客的房子一定要特別特別注意

以上是我的經驗
當然上面說的很寫實
如果您是房仲業者~營業員或是投資客
而您正在看這篇文章
若有感到不舒服
請您按右上方的X
關掉此篇文章
感謝!!
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Lv1 sywu

文章356

活動0

發表日期2007年11月14日


gazwa水水
謝謝你的指教
真是太感謝了
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文章4

活動0

發表日期2007年11月15日

1.打電話到別家仲介.假裝你有一戶同社區且差不多樓層的房子要出售.詢問目前一坪成交行情為多少?

2.在打電話到另一仲介詢問你想購買的社區.目前一坪成交價為多少?(可多打幾家打聽.但不要再打到帶你去看屋的那兩家仲介)

3.向社區的鄰居及管理員探聽最近成交行情.

4.開價多少我是覺得只要不離譜都ok.也許只是仲介吸引顧客的手法.有的是開的高高的讓你殺.有的是開的低吸引顧客上門.但議價空間就不大

以上是我購屋的心得.與你分享.希望對你有幫助
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文章1388

活動0

發表日期2007年11月16日

我和老公看房子也看了快二年.
看久了就會比較了解您中意區間的房價.
看屋時也可和仲介多聊聊天,您可以從每個人口中套點話
出來喔.
如果和仲介出價,就先出低一點,堅持自己的價格.
斡旋不成也可退斡旋金.
以前常和老公說我們假日的娛樂就是看仲介演戲.
後來中古屋都沒看到喜歡的,老公和我就買了新成屋.
買房子真的要緣份,不要心急地去出價.要真的很喜歡
再去講價錢喔.
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