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請教租屋法律問題


Lv1 Gina6793

文章622

活動0

發表日期2002年11月6日

2002-11-06
Hello,

請教懂法律ㄉ兄弟姐妹棉：

偶棉現在住ㄉ房子租約未到期，
但房東因銀行貸款債務問題以致房屋遭強制執行，
進入拍賣程序。
偶已經接到法院公文告知須排除租賃，請問：
1. 偶是否仍有權續住至租約到期？
2. 若須提前搬遷，偶可以主張哪些權利？
3. 自接獲法院通知起，原房東是否仍有權收租金？
4. 須否對法院公文提出任何異議以保障自身權益？如何提出？

拜託有倫不吝解惑，
先謝謝囉！

Gina

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Lv1 malisa

文章1710

活動0

發表日期2002年11月6日

偶不懂法律..
但是
大熊夫人
你可以到『城市租屋族』
去看一下∼
我記得裡頭有有關租屋法律問題與討論

在KIMO搜尋『城市租屋族』就行了

希望對你有幫助喔！

維尼小熊夫人...^^
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Lv1 Gina6793

文章622

活動0

發表日期2002年11月6日

謝謝維尼小熊夫人，
偶有企看ㄌ『城市租屋族』，
然後連結到『台灣法律網』，
查ㄉ結果有點霧沙沙，
不過好像是真ㄉ要搬家！
好在，這年頭法拍沒那麼快啦！
梭不定租約到期時都還拍不出企咧！

ㄚ對ㄌ！
小熊夫人妳身體有沒好點ㄌ？
最近天氣多變化，
要小心ㄛ！

大熊夫人 Gina
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Lv1 littledogegg

文章454

活動0

發表日期2002年11月8日

照民法的規定 .... "買賣不破租賃"
如果你們當初有詳細的打下租屋的契約，
不管房子是否中途被拍賣..還是可以住到契約期滿,
當然租屋契約的房東也同時轉移到新的房東。
你可以就近請教房屋仲介公司合作的土地代書，
或是請教 chickenq ... 他一定可以給你詳細的答覆！

下面是相關的資料:

何謂買賣不破租賃..
於租賃期間，房東將房屋出售給第三者，其租賃契約對買方（新屋主）仍屬有效，不得以契約無效為由要求承租方搬遷。
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Lv1 chickenq

文章910

活動0

發表日期2002年11月11日

你的問題不是單純的因法律行為造成房屋所有權移轉，
其中涉有法院強制執行的問題，
所以未必有「買賣不破租賃」原則的適用，
依你所述，
你的房屋租賃契約的訂立應該是在該擔保物權（房東為取得房貸所設定之抵押權）設定後，
而且你的租賃契約存在已經對抵押權實行結果可能造成不足清償債權的情形。
法源依據為強制執行法第九十八條第二項但書，
「....不動產原有之....租賃關係隨同移轉。但發生於抵押權設定之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」

1.租賃契約期限的問題：
這個在實務上似乎沒有相關的見解，
不過我個人覺得應該在法院下達除去租賃命令時，
租賃契約便已經消滅，
所以當除去命令到達時，
租賃契約既已消滅，
便已經喪失居住權利，
不過一般在強制執行前，
房屋所有權仍屬於原所有權人，
只要他沒意見你就可以住下去直到房屋拍定前，
拍定後所有權移轉，
拍定人（房屋新所有權人）除可要求搬遷外，
並得一拍定後你使用該屋之期間計算租金，
要求你支付，
此時無「買賣不破租賃」之適用。

2.得否對房東主張權利？
原則因為房東未繳交房貸致房屋拍賣摒除去租賃權，
可以說是可歸責於房東之事由造成租賃契約給付不能，
依民法第二百二十六條可以請求損害賠償，
但是要先證明損害哪裡，
我可以想到只有搬遷費用（記得保留單據），
其他的支出在論理跟證明上可能有困難；
另外，
依民法第二百四十九條第三款，
可以要求與定金同額之價金作為房東應給付的違約金。
如果你們有預繳房租可以要求退還，
而押租金當然也是可以要回來的。
不過說實話，
原則上房東應該是已經變成窮光蛋才會被強制執行，
所以你能拿多少就是個大問號，
建議先把押租金和預付的租金拿到手比較實在。

3.房東是否有權收取租金：
依法不行，
但實際上有人照收，
因為在拍定人繳清價款移轉所有權前，
房屋仍為原所有人所有，
只是在使用上受到限制，
如不得再行出租，
即在原租賃契約被除去後，
不得再行出租，
但是實際上有不少人搶這個時間多租一段時間，
多收一點租金。
只是這個租賃契約的承租人在面對法院的強制執行刑為時，
會非常弱勢，
沒有任何權利可以主張。

4.得否向法院主張權利保護？
可以，
因為租賃權除去有兩個要件（都可以在地政事務所查到相關資料）：
第一個是租賃權成立在抵押權設定之後，
第二個是租賃權存在會影響抵押權實現後之效果。
如果你的租賃權成立在抵押權設定之前，
或是租賃權之存在不會影響到抵押權（如房價1000萬，抵押權擔保債權為200萬），
你都可以依強制執行法第十五條提起第三人異議之訴，
主張有權利排除對你除去租賃的強制執行行為，
但時間點必須要在強制執行程序結束前，
所以你有時間上的壓力。
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Lv1 Gina6793

文章622

活動0

發表日期2002年11月11日

謝謝 littledogegg & 香雞城，

多謝不厭其煩地打ㄌ這麼多字幫偶解答。

可是，偶還有好多問題呀？
香雞城，偶口不口以寄私人郵件給你？


Gina
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Lv1 chickenq

文章910

活動0

發表日期2002年11月11日

Gina：

可以啊

香雞城
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Lv1 Gina6793

文章622

活動0

發表日期2002年11月11日

Hi, 香雞城，

已寄出私人郵件給你，
拜託撥空解答ㄛ！

謝謝！謝謝！謝謝！ ...... (n次方)

Gina
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Lv1 littledogegg

文章454

活動0

發表日期2002年11月12日

果然我的回答還是有問題,還好有扛出香雞城來,
不然就漏氣了.. 希望你的問題能順利解決囉 ...
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Lv1 Gina6793

文章622

活動0

發表日期2002年11月12日

Hi, littledogegg,

要不素你ㄉ熱心，
偶也找不到香雞城，
粉謝謝你喲！

Gina
p.s. 你ㄉID 翻成中文素..., why? 你粉愛狗嗎？
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Lv1 littledogegg

文章454

活動0

發表日期2002年11月12日

我喔 ... ID 直接翻譯就是小狗蛋 ...
我喜歡狗狗 ... 我和先生就是大狗蛋, 小狗蛋的
叫來叫去 ... 哈哈....
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