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希望這場噩夢趕快結束。。。。

http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7437951.html




要去睡了的∼阿貓
之前想匿名發文,就是為了這件事

我知道「某人」應該有在看我的Blog,也有在看VW
也麻煩你轉告當事者
請他們務必懸崖勒馬
屋主的目的其實再簡單不過
只是要搬進去住

請他們務必相信
我們一點都不想把事情鬧大
請好好勸勸他們

如果設計師還有解決的善意
那篇文章會自動消失
所以不轉貼過來了

http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7419733.html



忍了半年的∼水瓶貓
先看一下今天的新聞....
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房貸紓困 寬限期可延至5年
更新日期:2008/10/21 04:34 朱漢崙�台北報導

龍頭銀行台銀帶頭房貸紓困,EASY GO房貸優惠專案大放送寬限期延至5年!在銀行董事長,也是銀行公會理事長張秀蓮指示下,台銀已完成相關辦法研議,該案上週五報請常董會通過,除了今年底到期的EASY GO再延長一年,最引人矚目的,就是寬限期從2年一口氣放寬到最長5年,讓民眾藉由該案延長繳息不還本的房屋貸款寬限期,能夠渡過全球經濟大蕭條時期。EASY GO房貸大部份適用大企業員工。


台銀董座張秀蓮提出的這項新版房貸專案,特色在於寬限期最長可放大到5年,正好與副閣揆邱正雄,昨日應允將向銀行公會協調提出,延長還本寬限期等房貸紓困計畫表態,互相呼應。在台銀帶頭示範下,是否將再藉由銀行公會的溝通平台,擴散到其他會員銀行,為下一個令市場矚目的焦點。


這項堪稱台銀最熱賣的房貸專案,此次修正幅度非常大,張秀蓮昨日受訪時,對已行之3年的EASY GO 優惠專案修正重點指出,在適用對象上,「新納入政府捐助比例在50%以上的財團法人、還有民營醫學中心,與區域醫院的正式員工,還有私立學校的老師!」。


另外,配偶50萬元以上年收入者也可適用該專案,張秀蓮也進而指出,「過去只有前低後高的利率,現在我們新加入固定式利率,給房貸戶更多選擇!」


張秀蓮表示,銀行公會協調房貸紓困的工作上,將先了解各會員銀行的房貸逾放等情況是否有惡化跡象,再討論相關因應方式。


而貸款成數儘管從先前的9成限縮為8成,但相對應的是寬限期由原本最長2年,放大到最長5年,以減輕不景氣時的繳款壓力,相對而言更加實惠;除了新客戶當然適用新辦法之外,至於先前辦理的舊客戶,原則上仍可循新案辦法,來以還款成數、利率條件等配套爭取寬限期從2年繼續展延。


過去,EASY GO優惠專案可說是利率等各方面條件最優惠的方案,不過寬限期限制也因而最嚴格,如今在放寬寬限期到最長5年之後,不論是利率,或是寬限期,對打算撐過景氣寒冬,咬牙拚房子的貸款戶而言,都是目前市場上最優惠的房貸專案。


而土銀、合庫,對於無預警失業人口,也將給予協商進行房貸紓困的機會,土銀先前就已提出本金30%延到最後一期再還、寬限期最長可延至5年、還款期間由20年延至30年等因應措施。


合庫則放寬分行或區域中心對失業人口協商展延寬限期的彈性,原則上一次放寬一年,此外,一段期間內的利率調降,也是採納的方式之一。
※完整link版請見:
http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371811.html

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密★投資客沒寫在牆上的事!





投資客裝潢的房子,真的不要買!(除非你很懂裝潢)

傳聞,有人買投資客的房子,屋頂漏水把屋頂打開,才發現上面用個桶子在接水@_@
傳聞,有人買投資客的房子,住進去之後才發現窗戶一打開,是牆@_@
以上都是傳聞...

當然世界上還是有好的投資客,但是,除非你幸運遇到,否則....
別讓傳聞發生在你家XD

只是有點無奈的是,不少好貨都在投資客手上
這究竟是為什麼呢.........

投資客大概會在一個案子上賺多少錢? 不知道.....@@
要先看他的案件來源,是正常屋主賣出,還是法拍屋
是不是法拍屋,可以上網查詢
★司法院 法拍查詢

如果投資客是低價標到法拍屋來賣,那可以好好殺價
否則,你可以用比市場成交行情「稍低」的價格,來推算他的成本

投資客會出手,基本上那個房子一定有它的「可造之處」
通常投資客會去撿"便宜"的房子來賣,經過裝潢後,再"高價"賣出(所謂的高低只是比較值),賺取其中的價差

那,投資客要怎麼找到"便宜"的房子呢?
1. 跟仲介當好朋友:一有好的案子(便宜又好),仲介就先聯絡投資客,叫投資客接手,賺取第一次佣金。接著投資客裝潢好,再找同一仲介賣房子,賣得出去,仲介又賺入第二次佣金。投資客與仲介,就是這樣玩的∼不要懷疑....
2. 找原屋況差的:有些房子,正常買主去看了根本不會要,漏水、壁癌、格局不對、陰暗、潮濕、西曬、髒亂、木板隔間...什麼都來,投資客覺得他可以把房子從麻雀變鳳凰,就會去接。這也是為什麼,我說不要碰投資客的裝潢屋!
3. 其他的我就不知道了@@a 我不是投資客啊XD

至於投資客的裝潢屋,要怎麼估算它的裝潢成本呢?

投資客都有「長期配合」的「木工師傅或工頭」
有投資案,就給同一批人做,所以真的大同小異,超好笑
(我們在看同一區房子時,看到後來都知道哪間大概又是某投資客找同一工人做的裝潢,電視背板如出一轍,笑死了~)
長期配合,壓低價格!
據說裝潢業有些師傅是「因為有良心所以不接投資客的案子」的

如果同樣是木材...
一片大陸製的氧化鎂板130元,跟一片日本製的矽酸鈣板260元,你覺得投資客會用哪個?
裝潢的品質如何,絕對不是用眼睛看外觀看得出來的,除非你把它拆掉



基本上投資客裝潢成本,一坪1萬,很正常
多一點,了不起一坪2萬!
如果他說百萬裝潢,真的,聽聽笑笑就好XD
最實際的,還是把錢省下自己裝潢、自己控管品質。


基本上...
投資客跟仲介買房子,佣金1%
投資客讓仲介賣房子,佣金2%
這是因為長期配合....有錢大家賺囉!!

再來,如果你要買15年以上的房子,最好問清楚:
.電線是否全部換新過?
.冷熱水管是否全部換新過?

要殺投資客裝潢屋,有個藉口很好用:
「裝潢得實在太醜,全部敲掉還得花我一大筆錢!」



最後直接分享我們那間後來沒買的案例:
我們之前看上那間,也是投資客裝潢屋,我估算(後來別的仲介也幫我估過~

差不多)他成本N萬,他開價N+220萬...後來自降到N+180萬....我們出價

N+50.....最後加到N+70...那間我預估N+70~80可以成交。
最最後又有人看上那間,據說以N+100左右成交。
我不是投資客,實在無法得知他賺多少,不過基本上70萬跑不掉。

各位可以參考∼這中間的價差^^"
套句內行人的話:「投資客賺10%,算很遜的!!」
(當然這是景氣好的時候)

像現在,房地產景氣這麼低迷,投資客就算賠錢都要拋售的∼
(產權上可以看到銀行估算可貸多少,但那個絕對僅供參考)

有些仲介你問他,我應該開價多少去談談看?
他如果說,一般都開9成去談,你就可以直接把那個業務out了!

(他們很愛說9折啦..)

7~8折往上慢慢加差不多,總之要先了解附近成交行情捏~




阿貓
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★完整link版請見:
http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html

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▍仲介費

仲介行情價,賣方付4%,買方付2%
政府規定買賣雙方仲介費總額不得超過6%
但現在仲介業競爭激烈,很多都是買方1%...這都是可以談的

等確認想買哪間後,再來跟仲介殺成1%(如果妳是買方)

仲介不會希望到手的鴨子飛掉的:)
而基本上仲介的最大目的也是「成交」而非「賣高」,因為成交才有佣金收入
拖越久,對仲介越不利(怕案子被同事搶走,或被其他仲介業者搶走)



▍買方應付的其他費用

.銀行房貸手續費3,000~5,000(可跟銀行談,用力談可省下)
.火險+地震險(貸款時銀行會同時辦理)
.契稅
.印花稅
.代書費約14,000
「契稅」會因屋齡、地段、樓層、使用區分....而有不同(需要代書細算)
★房屋買賣稅金計算
★各種應繳稅費算法 (這部份丟給代書去算就好了)

仲介都會有配合的代書,只要你找的仲介不是什麼阿哩不答的,不會有問題
但強烈建議要找有『履約保證』的仲介,以保障自己付出去的每一塊錢!!
★什麼是履約保證



▍找仲介帶看

絕對絕對要列出看屋條件,且覺得不太合適的就直接刪掉
否則仲介為了增加成交機率,都亂帶看的,很累人orz

如果案件是聯賣的,記得找ABCDE等仲介帶看...
ex: 某間屋子給信義、永慶、21世紀、台灣房屋..多家賣,這叫「聯賣」,就找各家都帶看,也可以找親戚幫忙裝成偽客戶,刺探行情
如果案件是某一間仲介獨賣的,記得找ABCDE業務帶看...
ex: 仲介若拿到專任約,也就是只能他們這家仲介賣。例如,永慶拿到某戶專任約,信義就不可能去賣那戶。但是!!永慶在同一區不可能只有一家分店,可在各家分店找不同業務帶看XD,目的同樣是為了刺探行情 (仲介業自相殘殺本來就各憑本事)

通常仲介與屋主的合約簽三個月,三個月沒賣掉再續約~



▍成交行情查找


成交行情真的只能供參考啦,但是千萬不能不參考XD
★內政部地政司 房地交易價格查詢
★BQhouse 法拍屋 成交行情
•台灣不動產交易中心
•信義房屋 成交行情
•永慶房屋 成交行情
其中,法拍屋的行情絕對是低於市場標準的,但是如果一個區域的法拍屋多、價格又極低,絕對會拉低該區一般房屋交易行情!!
也有不少投資客是撿法拍屋賣的呢...



▍仲介最愛演的戲

不外乎~
.找假客戶讓你緊張
.買賣方價差還很大就拉你去跟屋主「當面談」,其實最大目的在於「告訴賣方說,看~我有幫你找到客戶喔」
.要你趕快下斡旋
以上都算正常的競爭手段,太偏門、太惡劣的也是有,我就不分享了
有興趣上智邦、知識+...都會有人講
★什麼是斡旋金?什麼是要約書?
(阿貓附註:基本上要約書有政府保障,但是仲介喜歡買方下斡旋,因為時效性較佳。何謂時效性佳?就是馬上看得到錢,且因雙方發生糾紛時,若是簽要約書,法律上的審理程序較久。這段附註是我的理解,有錯請指正!)



屋主自售哪裡找

★奇集集
★奇摩拍賣
不過...上面其實有很多仲介偽裝成屋主自售
還是要接觸了才知道~




N大保證到底保證了啥?


關於房仲業者祭出「N大保證」,我為大家說明一下:
並不是『保證沒有』,只是「萬一有問題就賠償」
舉例:

A保證「非海砂屋、非輻射屋」
房仲業者會依哪個年份、哪個地區建造的房子去"推測"非海砂屋、非輻射屋,事實上並未經過檢驗
真的要檢驗、讓自己安心的話,要自費檢驗
★別讓輻射屋、海砂屋壞了成家大計


Q:海砂屋之標準如何認定?何處可辦理檢測?
A:一、混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下:鋼筋混凝土(所處環境須做耐久考慮者)0.3kg/m3
  二、細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下:混凝土0.024百分比
  三、檢驗單位:a.工研院 4.土木技師公會,費用約四千到五千元,時間約一到二星期。

Q:輻射屋檢測單位?
A:1.輻射防護協會  聯絡電話:035-722224
  2.輻新公司    聯絡電話:02-7363656
  3.華鈞公司    聯絡電話:02-3688182
  4.貝克西弗公司  聯絡電話:02-7029086
  (除原子能委員會免費外,餘均依坪數大小收費)

★資料來源


B保證「非凶宅」
之前新聞就出現過好幾次,某大仲介賣到兇宅,被屋主告上法院
這種事,問當地警局,可以查出有沒有發生過命案(自殺、他殺)
另外左鄰右舍可以問出有沒有人在裡面自然死亡過(老死病死)
所以要雙管齊下.....


C保証「不漏水」,事實上是『漏水保固制度』
意思是,不保證不漏水喔,只保證有漏賠你錢喔
漏不漏水要看大雨、颱風過後,而漏水保固只保固半年其實很不合理
這也是為什麼建議大家買"裸屋"而非投資客裝潢屋
才能觀察有沒有水痕、壁癌

仲介都是火堆滾過來、火圈跳過來的
找房子那陣子真的碰到很多老油條+不誠懇的仲介老手
也碰到不少嫩咖+狀況外的仲介新手
唯一一個讓我跟阿狗很喜歡的仲介,是帶我們找到這間房子的仲介
很有經驗、很有熱忱,而且很誠實

他跟我們說了很多關於投資客的利潤分析
下回分曉跟大家分享吧^^

To Be Continued..


★完整link版請見:
http://blog.roodo.com/babynbaby/archives/7371803.html




寫得粉辛苦的∼阿貓
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