請幫忙：『土地謄本解讀』--非常婚禮veryWed

mbairene · 2009-03-09

現透過大樓管理員介紹A（自稱屋主姻親）買賣，今日去調謄本，但屋主從未謀面，聯絡都是A，殺價跟A殺，一下就降很多，各位先進，可否幫我解讀以下情形？ Q1:這屋是否可買？注意事項？ Q2:地政事務所有代書提醒我，是否為假買賣？ ************************************************** 建物所有權人：B 登記日期：96/12 他項登記次序：0002/0003 ---------------------------------------------------------------------------------- 他項權利部分抵押權設定登記次序：0002 登記日期:91/12 權利人：xx銀行存續期間：91/12-121/12 標的登記次序：0004 債務人：A 設定義務人：A ---------------------------------------------------------------------------------- 登記次序：0003 登記日期：96/9 權利人：C 債務人：A 標的登記次序：0004 設定義務人：A

Lv1 gazwa

文章7097

活動0

發表日期2009年3月9日

你要買房子要針對所有權人為主

而不是債務人喔

會有債務人又被設定為義務人

表示B和A有債務問題

而且房子還借了二胎

權利人是銀行跟C

設定的債務人跟義務人都是A

所以已經很明顯了

如果說你跟債務人成交了

房子所有權人並未同意出售房屋

那你就變受害人了

代書會提醒你不是沒有原因

因為我們並不清楚AB到底關係好不好

是不是真如A所說的

B有委託A幫他賣房子

B要賣房子卻又沒出面過

我認為有風險啦

另外就是還有一個問題存在

你的資料應該是建物謄本不是土地謄本

土地謄本我記得不會出現建物資料

建議你查一下土地謄本

如果土地所有權人不是B的話

那就好玩了

因為這種case連代書跟仲介都不會想碰

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Lv1 tinachan831

文章145

活動0

發表日期2009年3月9日

Q1:這屋是否可買？注意事項？

照謄本上看來

一開始是A的房子,之後才過戶給B

不然他項權利(抵押權設定)的義務人不會是A(這是因為過戶後沒有去銀行申請變更的緣故)

如果以我來看,假使你真的很喜歡那一間房子,價格也合理,可以依以下的方式處理

1.請A提出B的委賣委託書

2.要求查看B的身份證(正本)(如果可以見到本人是最好)及土地和建物所有權狀(正本) --> 過戶需要這些東西

3.確認他項權利的餘額(兩個加總),和你的買價差距 --> 假設兩個借貸金額加起來為500萬,而買價只有400萬,則A還

要自己拿100萬出來才有可能塗消設定,這時候要考量A有沒有可能再拿錢出來,不然還會有債權留著喔!!

這樣如果要貸款買房,銀行也不願意借..

貸款餘額可請對方去銀行申請,另一個是私人借貸,且時間較近,建議直接以當初借款金額計算

4.要求要由自己找的代書辦理過戶事宜

5.訂金及往後金額的交付要去銀行開履約專戶(大多仲介都會使用履約專戶),避免過戶未完全之前,錢就先給對方拿走了

以上是你真的很喜歡這間房子時可以採用的方式,確保自身權益

但,如果不是非買不可,除非真的有看到B,不然建議還是再找找吧!!

哪怕有一天B跳出來說是A偷拿他的證件去辦過戶的,雖然法律保護善意的第三人,但還是要花時間和精力去處理

Q2:地政事務所有代書提醒我，是否為假買賣？
假買賣指的是A和你是假買賣,還是指A和B是假買賣呢?

如果是前者,就要以上述方式自保(建議就不要買了)

如果是後者,這是有可能的,主要是因為債權沒有去做更正

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Lv2 水瓶貓

文章10856

活動0

發表日期2009年3月9日

像這種情況要交易的話，"""一定"""要做履約保證!!!!!!
去銀行申請履約保證才幾千塊.....

我看不懂這個...
不過土地謄本怎會出現債務人呢？
是否表示屋主有用這筆土地去抵押並欠人錢？
感覺有點詭異.....

總之買賣一定要乾淨，不能有房子or土地抵押給任何人的情況喔!!!!

沒記錯的話謄本可以自己去調最新的~

阿貓

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Lv1 kehappy

文章419

活動0

發表日期2009年3月9日

名義上所有權人是B【屋主】

但貸款人是A

且房子最新的登記是96年的

但它第一筆的貸款是91年

有可能是前任屋主過戶給B

前任貸款人就是A

在96年

A可能跟C借款，房子給C抵押

是什麼原因就不知道了

肯定的是

A和B有一定的關系

-----

看完後

不知道版主是透過什麼方式購買

不然問問親友有沒有熟悉的代書

可以確定

產權到底清不清楚

也可以問問附近的鄰居

相信我

鄰居都會很熱心的告訴你！

======

還是小心一點的好

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Lv1 mbairene

文章1566

活動0

發表日期2009年3月9日

等了好久，真要感謝各位的解惑，真的是太好了。

這間房子就是之前來版上問過，我想投資的套房，是我自己按照中意的大樓，直接問管理員。

但是如同大家提到的，我週二留電話，週六A才跟我聯絡，雙方一次電話殺價，即以八折要賣我，要求週日晚間付訂。

弔詭的是，A以屋主忙為理由，不出面，只院填授權書。

我是突然想到，週一才能調謄本確認，所以請A週一傳真資料，否則我看我的定金大概早飛了。

雖然傳真的資料有屋主身份證等，但我覺得很不保險。

這世界還真是複雜，我只不過。。。想投資麻

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Lv1 jean3214

文章1582

活動0

發表日期2010年8月15日

**************************************************
建物所有權人：B
登記日期：96/12
他項登記次序：0002/0003

於96年12月登記變更所有權人，也就是所有權人現在是B，至於原所有權人有可能是A，

也有可能是原屋主(假設某D)提供給A作債權擔保。
----------------------------------------------------------------------------------
他項權利部分抵押權設定
登記次序：0002
登記日期:91/12
權利人：xx銀行
存續期間：91/12-121/12
標的登記次序：0004
債務人：A
設定義務人：A

A於91年12月向某銀行借貸並以此建物作物債權擔保，故設定抵押(債務還清則需辦理塗銷登記)，

設定抵押的年限為30年，所以有可能是30年的房屋貸款。

權利人(債權人)是銀行，具有義務人A(債務人)未能履行借貸契約時，申請法拍該建物，並於法拍後所得金額優先取得清償權利。

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登記次序：0003
登記日期：96/9
權利人：C
債務人：A
標的登記次序：0004
設定義務人：A

A於96年9月向C借貸清償銀行借款(權利人由銀行變成C)，並以此建物作物債權擔保，故設定抵押(債務還清則需辦理塗銷登記)。

權利人(債權人)是C，具有義務人A(債務人)未能履行借貸契約時，申請法拍該建物，並於法拍後所得金額優先取得清償權利。

很奇怪A和C設定抵押關係後3個月後又過戶給B，那B到底是誰?是A的誰還是C的誰?

總括來說~~這是間有私人借貸抵押關係的房屋，要買的話請屋主設法塗銷「他項權利的設定」再考慮買吧。

水水寫的不夠詳細，其實還有持分、登記原因應該寫，這樣才知道更新建物資料的原因為何。

我想現在回答這個是有點晚~

但我還是忍不住想答一下XD

謄本就像是個土地(建物)歷年資料及更新的批註。

寫上藍字的就是答案囉~

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