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請幫忙:『土地謄本解讀』

現透過大樓管理員介紹A(自稱屋主姻親)買賣,今日去調謄本,但屋主從未謀面,聯絡都是A,殺價跟A殺,一下就降很多,各位先進,可否幫我解讀以下情形?
Q1:這屋是否可買?注意事項?
Q2:地政事務所有代書提醒我,是否為假買賣?
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建物所有權人:B
登記日期:96/12
他項登記次序:0002/0003
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他項權利部分     抵押權 設定
登記次序:0002
登記日期:91/12
權利人:xx銀行
存續期間:91/12-121/12
標的登記次序:0004
債務人:A
設定義務人:A

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登記次序:0003
登記日期:96/9
權利人:C
債務人:A
標的登記次序:0004
設定義務人:A

jean3214
晴晴麻咪
 
 

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建物所有權人:B       
登記日期:96/12    
他項登記次序:0002/0003

於96年12月登記變更所有權人,也就是所有權人現在是B,至於原所有權人有可能是A,

也有可能是原屋主(假設某D)提供給A作債權擔保。
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他項權利部分     抵押權 設定
登記次序:0002
登記日期:91/12
權利人:xx銀行
存續期間:91/12-121/12
標的登記次序:0004
債務人:A
設定義務人:A

A於91年12月向某銀行借貸並以此建物作物債權擔保,故設定抵押(債務還清則需辦理塗銷登記),

設定抵押的年限為30年,所以有可能是30年的房屋貸款。

權利人(債權人)是銀行,具有義務人A(債務人)未能履行借貸契約時,申請法拍該建物,並於法拍後所得金額優先取得清償權利。

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登記次序:0003
登記日期:96/9
權利人:C
債務人:A
標的登記次序:0004
設定義務人:A

A於96年9月向C借貸清償銀行借款(權利人由銀行變成C),並以此建物作物債權擔保,故設定抵押(債務還清則需辦理塗銷登記)。

 

權利人(債權人)是C,具有義務人A(債務人)未能履行借貸契約時,申請法拍該建物,並於法拍後所得金額優先取得清償權利。

 

很奇怪A和C設定抵押關係後3個月後又過戶給B,那B到底是誰?是A的誰還是C的誰?

總括來說~~這是間有私人借貸抵押關係的房屋,要買的話請屋主設法塗銷「他項權利的設定」再考慮買吧。

水水寫的不夠詳細,其實還有持分、登記原因應該寫,這樣才知道更新建物資料的原因為何。

我想現在回答這個是有點晚~

但我還是忍不住想答一下XD

謄本就像是個土地(建物)歷年資料及更新的批註。

寫上藍字的就是答案囉~

jean3214(晴晴麻咪) 2010-08-15

也有可能是房屋做了2次借貸,因為銀行的部分看來是沒塗銷登記。

等了好久,真要感謝各位的解惑,真的是太好了。

這間房子就是之前來版上問過,我想投資的套房,是我自己按照中意的大樓,直接問管理員。

但是如同大家提到的,我週二留電話,週六A才跟我聯絡,雙方一次電話殺價,即以八折要賣我,要求週日晚間付訂。

弔詭的是,A以屋主忙為理由,不出面,只院填授權書。

我是突然想到,週一才能調謄本確認,所以請A週一傳真資料,否則我看我的定金大概早飛了。

雖然傳真的資料有屋主身份證等,但我覺得很不保險。

這世界還真是複雜,我只不過。。。想投資麻

 

 

 

 

名義上所有權人是B【屋主】

但貸款人是A

且房子最新的登記是96年的

 

但它第一筆的貸款是91年

有可能是前任屋主過戶給B

前任貸款人就是A

 

在96年

A可能跟C借款,房子給C抵押

是什麼原因就不知道了

肯定的是

A和B有一定的關系

 

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看完後

不知道版主是透過什麼方式購買

不然問問親友有沒有熟悉的代書

可以確定

產權到底清不清楚

也可以問問附近的鄰居

相信我

鄰居都會很熱心的告訴你!

 

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還是小心一點的好

 

 

水瓶貓
阿貓❤母奶親膳大使01
 
 

像這種情況要交易的話,"""一定"""要做履約保證!!!!!!
去銀行申請履約保證才幾千塊.....

我看不懂這個...
不過土地謄本怎會出現債務人呢?
是否表示屋主有用這筆土地去抵押並欠人錢?
感覺有點詭異.....

總之買賣一定要乾淨,不能有房子or土地抵押給任何人的情況喔!!!!

 

沒記錯的話謄本可以自己去調最新的~

 


阿貓

Q1:這屋是否可買?注意事項?

照謄本上看來

一開始是A的房子,之後才過戶給B

不然他項權利(抵押權設定)的義務人不會是A(這是因為過戶後沒有去銀行申請變更的緣故)

如果以我來看,假使你真的很喜歡那一間房子,價格也合理,可以依以下的方式處理

1.請A提出B的委賣委託書

2.要求查看B的身份證(正本)(如果可以見到本人是最好)及土地和建物所有權狀(正本) --> 過戶需要這些東西

3.確認他項權利的餘額(兩個加總),和你的買價差距 --> 假設兩個借貸金額加起來為500萬,而買價只有400萬,則A還

要自己拿100萬出來才有可能塗消設定,這時候要考量A有沒有可能再拿錢出來,不然還會有債權留著喔!!

這樣如果要貸款買房,銀行也不願意借..

貸款餘額可請對方去銀行申請,另一個是私人借貸,且時間較近,建議直接以當初借款金額計算

4.要求要由自己找的代書辦理過戶事宜

5.訂金及往後金額的交付要去銀行開履約專戶(大多仲介都會使用履約專戶),避免過戶未完全之前,錢就先給對方拿走了

以上是你真的很喜歡這間房子時可以採用的方式,確保自身權益

但,如果不是非買不可,除非真的有看到B,不然建議還是再找找吧!!

哪怕有一天B跳出來說是A偷拿他的證件去辦過戶的,雖然法律保護善意的第三人,但還是要花時間和精力去處理

 

Q2:地政事務所有代書提醒我,是否為假買賣?
假買賣指的是A和你是假買賣,還是指A和B是假買賣呢?

如果是前者,就要以上述方式自保(建議就不要買了)

如果是後者,這是有可能的,主要是因為債權沒有去做更正

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