賞屋,俗稱看房子
賞的好有如庖丁解牛,賞的不好有如走馬看花
從一張平面圖你看到什麼?三房兩廳?乾溼分離?
你有看見從你頭頂橫過的大樑柱嗎?!
從一間樣品屋你看到什麼?沙發用Armani Casa?廚具用Leicht?
樣品屋格局是不是真的交屋後的實際情形呢?!
在網路上常見到一些很粗淺的問題或解答
但是不真正了解那些基本名詞定義,再怎麼解釋都只會變成語焉不詳
這系列文章會帶大家更深入地虛擬賞屋
先釐清一些專有名詞與觀念,再從平面圖、從樣品屋,想像出未來的家的雛形
這系列主要針對預售屋來做鑑賞,畢竟成屋眼睛都看得到~
在買房子時最重要的反而不是手中的那把尺,而是心中對於好房子的那把尺
理論歸理論,很多時候再多的數字都比不上一句:因為真的很喜歡~!!
每次看到大家討論買房子,都會問幾坪、公設比多少,接著馬上出現「哇哇30%太高我絕對不買那種房子」…之類等等…原本我也都是這種反應,但在深入了解公設比之後,碰到別人有這種反應時我反而會有種秀才遇到兵的感概…
不少的購屋者還停留在「公設比」這個單一認知,卻忽略掉其他很多重要選項。
舉個例,我今天說一個人體重80,對方就說"哇太肥了",卻不問是男是女、身高多高,不是很奇怪嗎?公設比正是這樣的角色──僅為所有資料中的其中一個參考值!
這篇文章要跟大家說明幾個「公設比」的弔詭之處,以後討論到任何個案時,別再僅就公設比妄下論斷了!
任何個案都還是要深入了解後才能做出評論。
94年新建築法規公佈實施後,「8樓以上必須裝設2支梯」成了既定事實,大家討論到房子的時候,最愛問的問題就是「多少公設比」?
原本我也對動輒30%以上的公設比咋舌,但在了解更多「數字遊戲」之後,發現公設比這件事不能只看公設比。
大家要先知道一個事實:
1. 公設比高不代表公共設施多
2. 公設比低不代表室內空間大
3. 公設比的高低更與你能使用的公共、私有空間無正相關!
以上到底是什麼意思,請用力看下去…不是很好懂,但一定聽得懂XD
先看看公設比的基本觀念:
公設坪數A
───── = 公設比C
權狀坪數B
人有大人小人,貓有大貓小貓,同理,公設也有「大公」「小公」(什麼無聊的邏輯啊~"~)
而大公小公的變數正是影響公設比的兩大因素。
再仔細一點:
大公坪數+小公坪數A
──────────────────────────────── = 公設比C
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數B
或者還有另種算法:
大公坪數A
──────────────────────────────── = 公設比C
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數B
要是個案的車位非獨立權狀而屬公設,那又會變成:
大公坪數+(小公坪數)+法定車位坪數A
──────────────────────────────────────── = 公設比C
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數+法定車位坪數B
註:
主建物=室內面積
附屬建物=陽台、雨遮
大公=共用公設(一樓大廳、電機房、公共設施…)
小公=當層公設(各層梯廳、梯間、各戶外部門廳…)
舉個例:
假設一間房子室內27坪、陽台雨遮3坪;大公12坪、小公3坪
公設比則為
15
公設比 = ──── = 33%
45
或
12
公設比 = ──── = 27%
45
你是否看出公設比的弔詭之處了?小公的部份可以有兩種算法,依照不同的算法公設比會有不同數字,因此目前市面上對於公設比的算法並非統一,為什麼會這樣?不好意思,政府法規就是如此!(使用登記的問題)
若再加上法定停車位的變異數,那公設比的數字又是一飛沖天了!
推翻了公設比這種粗略的數字遊戲後,你一定有個疑問……那是要怎麼賞屋啊?
很簡單,你如果想知道確切的室內坪數,就自己設定一個標準,用自己的算式來將公設比「統一化」。
想真正弄清楚室內實坪有多少,你應該這樣做:
看預售屋可以請銷售人員出示【藍曬圖】,你自己用尺在圖面上丈量尺寸,親自計算內部空間,但這種算法通常還包含牆面厚度。
(一般室內隔間多為4吋牆、結構牆甚至可達8吋牆)。
看成屋可以直接帶米尺去【丈量】,這可以測量到內部實際使用空間,連牆面厚度都扣掉了,達100%精準!(我們當初買房子後就是用這種方法,因此我們家內部27坪感覺上卻不止)。
註:
一平方公尺=0.3025坪
下幾篇再來說明「虛坪」,部分觀念也將推翻你的既有想法。
ps. 我對專業知識並非100%完全了解,歡迎吐槽指正+討論^^