日本買房經驗談(第八篇)

下好離手

 

去完了東京,回到台灣,什麼房子都沒買到

因為我想去日本看的房子都售完了啦

但這一趟很值得,得到許多經驗值

讓我回到台灣可以更快下決定

因為出租中的房子,你想入室內是不行的

所以就算你跑去日本看,也只能看外觀

那其實google街景就能讓你看完一年四季的風景了

至少這房子80%的外觀你都能在台灣使用電腦看完

如果你真的很堅持你要去日本看到實體

那比較好的做法可能是你先去到日本

然後挑好物件,馬上去看,然後滿意後馬上下訂

這樣比較不會還沒看到就被賣掉了

不過這個秒殺的情況,或許在三年前會發生

現在應該還有機會讓你援幾天

 

我第一間的物件在橫濱,但怎麼我會第一間買橫濱呢

我有點忘了,因為預算夠,然後那個社區離車站超級近

樓下有肯德雞,算是住商混合,一二樓是店家,樓上是住家

出大門右轉走3分鐘就是車站了,相當的方便



橫濱這一間,我買了之後

我在台灣常常會收到有別間仲介寄明信片來

內容就是問我要不要賣,因為有買家想買

還不收我仲介費這樣,所以這間應該沒買錯吧?

買了橫濱之後,我跟先生覺得這投資可以做

很適合小資家庭,因為台灣買,投報率超級低

反正買不起台灣,不如去日本買吧

在台灣,即使你努力工作,認真賺錢

是不一定能賺到錢的,因為現在環境不好

但如果是你爸媽的年代,那就不一樣了

那是經濟起飛的年代,只要努力人人都是老闆

30幾年前,我爸買了房子,位在三重

三房二廳一衛

只花台幣90….X的,超便宜

但我現在能買什麼?買不起丫~~

在台灣買房這件事情,我真的不想了

我寧可把錢拿來花,也不想背房貸

我在日本買房所收的租金,夠讓我在台灣租房子了

打算是這樣,日本房放著收租

等到台灣房價跌到一個合理價格,我再把日本的資產售出

把錢拿回來台灣買,但其實資產本身也是負債

因為你買了台灣房子,你搬進去住了,這間房子就單純是一個物件

它不能幫你賺錢,但如果真的超便宜,當然也是很值得購買的

 

Excel人當然會做一個表格,記錄這筆投資的各種數字

從購買開始的每一筆花費及每個月的租金收入

都一一填入表格,方便我們查看



分享一下橫濱的數字

簽約日103/5/31,交屋日103/6/24

1.買賣價是日幣595萬元,合台幣$1,749,060

2.仲介費日幣$247,878元,合台幣$72,970

3.海外簽約費日幣$32,400元,合台幣$9,581

4.固都稅,一年繳一次,買之前是前屋主負擔,我們是負擔買之後的,跟買車一樣,要先結算今年的,日幣$12,558元,合台幣$3,690

5.代書費,日幣$108,660元,合台幣$31,924

6.不動產取得稅,日幣$48,700元,合台幣$14,308

7.五年的火災保險,日幣$17,310元,合台幣$5,086

8.匯費台灣$1,038

所以總共支出了日幣$6,417,506元,合台幣$1,887,657

 

橫濱坪數4.53坪,建築完成日民國787

每月租金日幣$50,000

每月的管修費用日幣$7,500

每月代管費用日幣$3,240

每月匯費有二筆,一筆是代管公司幫你支付管修費,一筆是他把租金匯到你台灣外幣戶,每月總共日幣$864

每年的固都稅日幣$24,000

每年報稅的稅理士費用日幣$35,640

 

年報酬率(50,000-7,500-3,240-864)*12-24,000-35,640/6,417,506=6.25%

 

1035月買橫濱的房子,我們覺得是可以再投資的

於是拿了丫母的房子去轉增貸,把增貸的錢再來拿買一間

當然一開始家輩很擔心,因為看不到房子

很怕我們被騙什麼的,也是經過一翻的討論及解說

終於同意我們的做法

拿到資金之後,就又開始找物件了

第二間房子買在上野,距離上野車站約10分鐘的路程(用走的)

這個決定很快,一群人在吃燒肉,仲介丟了一個物件來

大家討論了一下,馬上下訂就買了

下訂後繼續吃

 

分享一下上野的數字

簽約日103/9/26,交屋日103/10/31

1.買賣價是日幣830萬元,合台幣$2,338,548

2.仲介費日幣$0元,因為賣方是仲介公司持有的物件,所以沒有收仲介費

3.海外簽約費日幣$32,400元,合台幣$9,129

4.固都稅,一年繳一次,買之前是前屋主負擔,我們是負擔買之後的,跟買車一樣,要先結算今年的,日幣$3,957元,合台幣$1,116

5.代書費,日幣$118,014元,合台幣$33,251

6.不動產取得稅,日幣$56,800元,合台幣$16,013

7.五年的火災保險,日幣$25,710元,合台幣$7,244

8.匯費台灣$1,128

所以總共支出了日幣$8,540,881元,合台幣$2,406,428

 

橫濱坪數4.91坪,建築完成日民國7711

每月租金日幣$65,000

每月的管修費用日幣$11,900

每月代管費用日幣$3,240

每月匯費有二筆,一筆是代管公司幫你支付管修費,一筆是他把租金匯到你台灣外幣戶,每月總共日幣$864

每年的固都稅日幣$23,400

每年報稅的稅理士費用日幣$35,640

 

年報酬率(65,000-11,900-3,240-864)*12-23,400-35,640/8,540,881=6.19%

 

未完,待續