阿貓賞屋團ⓘ(一)真的弄懂「公設比」

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賞屋，俗稱看房子
賞的好有如庖丁解牛，賞的不好有如走馬看花

 

從一張平面圖你看到什麼？三房兩廳？乾溼分離？
你有看見從你頭頂橫過的大樑柱嗎？！
從一間樣品屋你看到什麼？沙發用Armani Casa？廚具用Leicht？
樣品屋格局是不是真的交屋後的實際情形呢？！

 

在網路上常見到一些很粗淺的問題或解答
但是不真正了解那些基本名詞定義，再怎麼解釋都只會變成語焉不詳

 

這系列文章會帶大家更深入地虛擬賞屋
先釐清一些專有名詞與觀念，再從平面圖、從樣品屋，想像出未來的家的雛形
這系列主要針對預售屋來做鑑賞，畢竟成屋眼睛都看得到～


在買房子時最重要的反而不是手中的那把尺，而是心中對於好房子的那把尺
理論歸理論，很多時候再多的數字都比不上一句：因為真的很喜歡~!!
 
 

每次看到大家討論買房子，都會問幾坪、公設比多少，接著馬上出現「哇哇30%太高我絕對不買那種房子」…之類等等…原本我也都是這種反應，但在深入了解公設比之後，碰到別人有這種反應時我反而會有種秀才遇到兵的感概…

 

不少的購屋者還停留在「公設比」這個單一認知，卻忽略掉其他很多重要選項。
舉個例，我今天說一個人體重80，對方就說＂哇太肥了＂，卻不問是男是女、身高多高，不是很奇怪嗎？公設比正是這樣的角色──僅為所有資料中的其中一個參考值！
這篇文章要跟大家說明幾個「公設比」的弔詭之處，以後討論到任何個案時，別再僅就公設比妄下論斷了！
任何個案都還是要深入了解後才能做出評論。

 

94年新建築法規公佈實施後，「8樓以上必須裝設2支梯」成了既定事實，大家討論到房子的時候，最愛問的問題就是「多少公設比」？

原本我也對動輒30%以上的公設比咋舌，但在了解更多「數字遊戲」之後，發現公設比這件事不能只看公設比。

大家要先知道一個事實：
1. 公設比高不代表公共設施多
2. 公設比低不代表室內空間大
3. 公設比的高低更與你能使用的公共、私有空間無正相關！
以上到底是什麼意思，請用力看下去…不是很好懂，但一定聽得懂XD

 

先看看公設比的基本觀念：

 

公設坪數Ａ
───── ＝ 公設比Ｃ
權狀坪數Ｂ

 

人有大人小人，貓有大貓小貓，同理，公設也有「大公」「小公」（什麼無聊的邏輯啊~"~）
而大公小公的變數正是影響公設比的兩大因素。

 

再仔細一點：

大公坪數+小公坪數Ａ
──────────────────────────────── ＝ 公設比Ｃ
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數Ｂ

 

或者還有另種算法：

 

大公坪數Ａ
──────────────────────────────── ＝ 公設比Ｃ
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數Ｂ

要是個案的車位非獨立權狀而屬公設，那又會變成：

大公坪數+(小公坪數)+法定車位坪數Ａ
──────────────────────────────────────── ＝ 公設比Ｃ
主建物坪數+附屬建物坪數+大公坪數+小公坪數+法定車位坪數Ｂ

註：
主建物=室內面積
附屬建物=陽台、雨遮
大公=共用公設（一樓大廳、電機房、公共設施…）
小公=當層公設（各層梯廳、梯間、各戶外部門廳…）

 

舉個例：
假設一間房子室內27坪、陽台雨遮3坪；大公12坪、小公3坪
公設比則為

15
公設比 ＝ ──── ＝ 33%
45

或

12
公設比 ＝ ──── ＝ 27%
45

你是否看出公設比的弔詭之處了？小公的部份可以有兩種算法，依照不同的算法公設比會有不同數字，因此目前市面上對於公設比的算法並非統一，為什麼會這樣？不好意思，政府法規就是如此！（使用登記的問題）

若再加上法定停車位的變異數，那公設比的數字又是一飛沖天了！

 

推翻了公設比這種粗略的數字遊戲後，你一定有個疑問……那是要怎麼賞屋啊？
很簡單，你如果想知道確切的室內坪數，就自己設定一個標準，用自己的算式來將公設比「統一化」。

 

想真正弄清楚室內實坪有多少，你應該這樣做：
看預售屋可以請銷售人員出示【藍曬圖】，你自己用尺在圖面上丈量尺寸，親自計算內部空間，但這種算法通常還包含牆面厚度。
（一般室內隔間多為4吋牆、結構牆甚至可達8吋牆）。
看成屋可以直接帶米尺去【丈量】，這可以測量到內部實際使用空間，連牆面厚度都扣掉了，達100%精準！（我們當初買房子後就是用這種方法，因此我們家內部27坪感覺上卻不止）。

 

註：
一平方公尺=0.3025坪

 

下幾篇再來說明「虛坪」，部分觀念也將推翻你的既有想法。

ps. 我對專業知識並非100%完全了解，歡迎吐槽指正+討論^^